Immobilien- & Baurecht
Die GbR im Grundbuch – erste Erfahrungen mit dem neuen Recht
Seit 01.01.2024 gelten für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) die durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) eingeführten Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, im Registerrecht und im Grundbuchverfahren.
Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die ein Recht an einem Grundstück erwerben wollen oder über ein bereits erworbenes Recht an einem Grundstück verfügen wollen, müssen sich seither zunächst als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eintragen lassen.
Möchte beispielsweise eine GbR ein ihr gehörendes Grundstück veräußern, so kann zugunsten des Erwerbers weder eine Auflassungsvormerkung eingetragen noch eine Finanzierungsgrundschuld bestellt werden noch die Eigentumsumschreibung erfolgen, bevor sie nicht als „eGbR“ im Gesellschaftsregister und im Grundbuch eingetragen ist.
Die Eintragung als „eGbR“ im Gesellschaftsregister
Zur Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister ist eine von allen Gesellschaftern der GbR unterzeichnete Anmeldung beim zuständigen Amtsgericht (Registergericht) erforderlich. Die Unterschriften müssen von einem Notar beglaubigt werden. Auch die elektronische Übermittlung der Anmeldung zum Registergericht übernimmt der Notar.
Das Gesellschaftsregister ist (anders als das Grundbuch) öffentlich und kann über das Internet (www.handelsregister.de) ohne vorherige Registrierung eingesehen werden. Einsehbar sind auch die erfolgten Anmeldungen. Wer als Privatperson auf Diskretion Wert legt, wird daher in der Anmeldung möglichst wenig über sich verraten und beispielsweise nicht seine genaue Adresse, sondern nur seinen Wohnort angeben. Auch empfiehlt es sich aus Diskretionsgründen, bei der Angabe des Gesellschaftszwecks keine Hinweise auf die Lage des Grundstücks aufzunehmen. Es genügt, als Gesellschaftszweck die „Verwaltung eigenen Vermögens“ anzugeben.
Die Richtigstellung im Grundbuch
Damit eine GbR, die noch nach altem Recht im Grundbuch als Eigentümerin (oder Inhaberin eines Rechts am Grundstück) eingetragen ist, über ihre im Grundbuch eingetragenen Rechte verfügen kann (insbesondere also eine Auflassungsvormerkung oder eine Grundschuld oder den Eigentumsübergang auf einen Erwerber eintragen lassen kann), muss sie als „eGbR“ auch im Grundbuch eingetragen werden.
Hierzu muss ein Antrag auf Richtigstellung beim Grundbuchamt eingereicht werden. Diesem muss eine Bewilligung der nach altem Recht im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der GbR beigefügt werden. Die Bewilligung muss durch alle bisher im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der GbR erfolgen. Ihre Unterschriften müssen notariell beglaubigt werden. Der Notar übernimmt auch die elektronische Übermittlung der Unterlagen an das Grundbuchamt.
Den Zeitbedarf bedenken
Die Eintragung im Gesellschaftsregister und die anschließende Richtigstellung im Grundbuch nehmen insgesamt mehrere Wochen in Anspruch. Ist einer der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der GbR zwischenzeitlich verstorben, muss auch ein Erbnachweis geführt werden, was wiederum erheblichen Zeitbedarf auslöst. Gut beratene Erwerber werden daher vor Vollzug der Richtigstellung im Grundbuch ihre Kaufabsicht zurückstellen und sich nicht auf eine Hängepartie einlassen wollen.
Die Transparenzregisterpflicht beachten
Der oder die geschäftsführende(n) Gesellschafter der im Gesellschaftsregister eingetragenen GbR müssen eine weitere Eintragungspflicht beachten: Zusätzlich müssen sie nämlich dafür sorgen, dass sich die wirtschaftlich Berechtigten der eGbR jederzeit korrekt aus dem Transparenzregister (www.transparenzregister.de) ersehen lassen.
Der Zugriff auf das Transparenzregister ist nicht öffentlich. Alle zur Geldwäscheabwehr verpflichteten Institutionen, insbesondere Kreditinstitute, aber auch die Notare und Rechtsanwälte, müssen vor Begründung einer Geschäftsbeziehung mit der eGbR die wirtschaftlich Berechtigten ermitteln und die Angaben der geschäftsführenden Gesellschafter anhand eines Auszugs aus dem Transparenzregister überprüfen.
Fehlt dort die Eintragung oder ist sie falsch, so müssen sie eine Unstimmigkeitsmeldung an das Transparenzregister senden. Die für das Transparenzregister zuständige Behörde kann das Versäumen der Anmeldepflicht mit einem Bußgeld ahnden.
Die Transparenzregisterpflicht gilt im Übrigen auch für alle Vereinigungen mit Sitz im Ausland, wenn sie im Inland Grundbesitz erwerben oder halten.
Den Gesellschaftsvertrag der Grundstücks-GbR prüfen
Auch der Gesellschaftsvertrag einer Grundstücks-GbR sollte auf die Auswirkungen der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts hin überprüft werden.
Einer der wesentlichen Unterschiede zum bisherigen Recht sind die Rechtsfolgen einer Kündigung: Nach bisherigem Recht führte die Kündigung, wenn im Gesellschaftsvertrag nicht abweichend geregelt, zur Auflösung der Gesellschaft. Nach dem seit 01.01.2024 geltenden Recht führt sie zum Ausscheiden des Kündigenden. Verbleibt in einem solchen Fall nur noch ein Gesellschafter, so wächst das Vermögen der Gesellschaft dem verbleibenden Gesellschafter an, d. h. er wird Eigentümer des Grundstücks. In vielen Fällen wird dies nicht gewollt sein und sollte daher vertraglich die alte gesetzliche Regelung wiederhergestellt werden.
Eine bis zum 31.12.2024 geltende Übergangsregelung im neuen Recht verschafft den Gesellschaftern einen Anspruch auf eine solche Wiederherstellung, allerdings nur, solange noch keine Kündigung erfolgt ist, und nur, wenn kein entgegenstehender Mehrheitsbeschluss gefasst wird.
Praxistipps
Für Grundstücks-GbRs alten Rechts empfiehlt es sich vorsorglich, zeitnah die nötigen Schritte (Eintragung im Gesellschaftsregister, Richtigstellung des Grundbuchs, Registrierung beim Transparenzregister, Prüfung des Gesellschaftsvertrages) zu unternehmen.
Eine notariell beglaubigte, über den Tod hinaus erteilte Vollmacht des GbR-Gesellschafters hat sich im Erbfall als besonders hilfreich bei der Vornahme von Eintragungsbewilligungen im Grundbuch erwiesen, da sie Zeit und Kosten eines Erbscheinsverfahrens ersparen kann.
